עסקה של מכירה או רכישה של נכס, זאת ככל הנראה העסקה הגדולה ביותר שתעשה כל חייך ולכן חשוב לנהל את ההליך בקפדנות ותוך תשומת לב לפרטים הקטנים ולהיות מלווים בעורך דין שיש לו מומחיות בתחום המקרקעין ומיסוי מקרקעין בפרט.
אם אני רוכש נכס, על מה אני צריך לשים דגש?
✔️על עורך הדין שמלווה אותך לבדוק על שם מי רשום הנכס והיכן מתנהל הרישום?
✔️ יש לבדוק האם ישנם חובות/ עיקולים/ משכנתאות או כל הערה אחרת הרשומה על הנכס?
✔️האם אצטרך לשלם מס רכישה? כמה מס אצטרך לשלם? האם יש דרך להפחית את מס הרכישה?
✔️בדיקה תכנונית – האם הנכס בנוי בהתאם להיתר הבניה, והאם יש בכלל היתר בניה, האם קיימות חריגות בניה וכדומה.
✔️ מה גובה המשכנתא אותה הרוכש מתכוון לקחת?
עורך הדין מומחה בתחום הנדל“ן יבצע בדיקה מקיפה של החוזה ושינויו בהתאם, תוך ניהול משא ומתן אל מול עורך הדין של המוכרים ותוך הגנה על האינטרסים שלך.
במקרים מסוימים ימליץ עורך הדין לבצע שמאות מוקדמת טרום הרכישה.
לאחר שעורך הדין בירר ובדק את כל הנושאים הללו, ונושאים רבים נוספים אחרים, הוא מעדכן את הקונה האם יש אור ירוק לחתימת החוזה.
יש אור ירוק לחתימה על החוזה, מה עכשיו?
לאחר חתימת החוזה עורך הדין מלווה את הקונה בכל ההליכים הנדרשים עד לעת בו נרשמות הזכויות על שמו.
✔️טיפול בהליכי רישום הערת אזהרה/ רישום משכון.
✔️ליווי בהליך המשכנתא מול הבנק וביצוע מלוא המטלות הנדרשות מטעם הבנק, רישום השעבודים במרשמים הרלוונטיים, החתמת מסמכים וכדומה.
✔️ינהל הליך אל מול שמאי מטעם הבנק לביצוע השמאות לדירה הנרכשת.
✔️ יבצע דיווח בגין העסקה למיסוי מקרקעין ועד להשגת האישורים הנדרשים לסיום העסקה.
✔️ יהיה ער לכל פרט ופרט במהלך כל תקופת העסקה ועד לקבלת המפתח.
אם אני מוכר נכס, על מה אני צריך לשים דגש?
✔️ יש לוודא שלקונים יש את היכולת הכלכלית לעמוד בהתחייבויותיהם כלפיי המוכר.
✔️ יש לוודא באיזה אופן יכולים הקונים לבצע את התשלומים עבורך והאם זה מתאים לצרכים שלך, במקרה לדוגמא בו אתה רוכש נכס אחר במקביל והתשלומים צריכים להיות חופפים אחד לשני.
✔️מה המשמעות שיש משכנתא על הנכס הנמכר? אלו השלכות יש לכך מבחינת זמנים? מבחינת המועדים בהם אתה אמור לקבל תשלום ישירות אלייך?
✔️ האם ביצעת שינויים מבניים בנכס?
✔️ האם תדרש לשלם היטל השבחה? במקרה וישנו חיוב, האם ניתן יהיה לקבל פטור?
✔️ האם תדרש לשלם מס שבח בגין המכירה? מה גובה המס הצפוי והאם ניתן להפחיתו?
על המוכר לקחת בחשבון את כל ההוצאות הצפויות לו בגין המכירה וכאלו שיקח בחשבון בקביעת שווי מחיר הנכס. בסיטואציה בה לא ינתן דגש בעניינים הללו, העסקה יכולה להפוך ללא כלכלית עבור המוכר ובמקרה בו נחתם כבר חוזה המכירה- המוכר לא יוכלו לחזור בו ויהיה מחויב למכור את הנכס במחיר אשר נקבע בחוזה.
מחויבות המוכר כלפי הקונה, מהי?
במכירת הנכס ישנו הרושם כי תפקידו של המוכר זעום, והנטל ברובו חל על הרוכשים, כי הם אלו אשר צריכים לעמוד בהתחייבויותיהם הכספיות כלפיי המוכרים. אולם לא כך הדבר, שכן למוכר ישנן מחויבויות לא מעטות כלפיי הקונים.
המוכר מחויב בשקיפות כלפיי המוכרים בדבר מצבה של הדירה.
למוכר יש מחויבות חוזית כלפיי הקונה בדבר הנכס אותו מוכר, בשלב זה נבחנת השקיפות של המוכר לא להסתיר כל פגם או אי התאמה שיש בנכס, שכן אם הדבר יתגלה בדיעבד, ההסכם יכול להתבטל והמוכר יהיה בהפרת חוזה שהמשמעות לכך היא, שהוא יהיה חשוף לתביעה כנגדו וייתכן שיחויב לשלם לא מעט כספים לקונה בשל התנהלותו הרשלנית.
חשוב שהמוכר “ישים הכל על השולחן” ויאמר את הדברים באופן גלוי במקרה בו הוא מודע על ליקויים בנכס ועל מנת לחסוך טענות שיבואו בעתיד מצד הקונים מוטב לפתור נושאים אלו ועוד לפני חתימת החוזה.
יובהר כי גם לקונים חלה אחריות לבצע בדיקות בדירה, אך במקרה בו המוכרים ידעו על ליקוי כלשהו ולא גילו לקונים, הם חשופים לתביעה. משום שהנגישות של הקונה למידע מהותי על הנכס היא מוגבלת, מעמדו נחות לעומת זה של המוכר. לכן על המוכר לגלות לרוכש, באופן מפורש, כל נתון בדבר מצבה של הדירה
דירה חדשה מקבלן? היכן מתחילים?
תחילתה של עסקת רכישה מקבלן לרוב מתרחשת במשרד המכירות באתר הבניה. הקונה הפוטנציאלי לרוב לא מבין את מהות העסקה וחותם על טופס הצטרפות אשר כפוף לבדיקה משפטית.
לא מעט אני נתקלת בלקוחות שמתלבטים אם לשכור שירותים של עו”ד. טענתם היא, שהם משלמים לעורך הדין של הקבלן שכ”ט, אז מדוע עליהם לקחת עורך דין בנוסף?
אבהיר כי התשלום לעורך הדין של הקבלן הוא לצורך רישום הבית המשותף אותו מחוייב העורך דין מטעם הקבלן לבצע ובמסגרת ההתקשרות שלו אל מול הקבלן. חשוב להדגיש שאינכם שוכרים את שירותי העורך הדין של הקבלן שייצג את האינטרסים שלכם! והוא מצידו לא חב לכם דבר, למעט הסדר רישומי הזכויות לכשיגיע העת. לכן, תשלום שכר הטרחה עבורו אינו מחליף את הצורך במייצג עבורכם.
✔️ בעל הקרקע הוא גם הקבלן המבצע של הבניה– המצב האולטימטיבי, יש לבעל הקרקע אחריות ישירה על ביצוע הבניה. במקרים שכאלו לרוב מדובר במי שיש לו אמידות כלכלית לעמידה בביצוע הפרויקט.
✔️עסקת קומבינציה בין בעל הקרקע לקבלן– בעל הקרקע והקבלן חותמים על הסכם קומבינציה אשר בסיסו הוא, שהקבלן יבנה על המגרש בניין- ימלא אחר המחויבות שלו כלפי בעל הקרקע ולאחר השלמת אחוז מסוים של דירות ובהתאם להסכם, הקבלן יהיה זכאי לקבל את יתרת הדירות.
בסוג זה של עסקה, ישנם מספר דברים חשובים אותם יש לבדוק וזאת טרם החתימה על הסכם הרכישה:
בדקו את הסכם הקומבינציה– יש להבין את תוכנו, לוודא שמי שמוכר לכם את הדירה, אכן רשאי לעשות זאת ובמסגרת המחויבות שלו בהסכם הקומבינציה.
בדקו האם יש אישורי מיסים– יש לוודא שעסקת הקומבינציה דווחה לרשויות המס ויש אישורי מיסים בגינה. אין אישורי מיסים? הדבר יהווה בעיה לרישום הדירה על שמכם בבוא העת.
בדקו את נסח הרישום– האם יש משכנתאות רשומות? על מי הן חלות?
הסכם הקומבינציה יש לו קשר ישיר לרוכש, והרוכש תלוי בין השניים. לכן במקרה שכזה חשוב לבצע את כל הבדיקות הנדרשות ובצורה מדוקדקת שלא תפלו בין הכיסאות.
✔️המוכר הוא היזם– הסוג הנפוץ ביותר של העסקאות. המוכר הוא זה שמתכנן, משווק את הדירות, הוא זה שמגייס את המשאבים לצורך הבניה, אך את הבניה בפועל מבצע הקבלן. במקרים רבים היזם אינו הקבלן והיזם מסב את האחריות בגין תיקוני ליקויים, טיב הבניה וכו’ לקבלן. התשלום מתבצע ישירות ליזם והיזם מסב את האחריות לקבלן. במקרים כאלה, יש לשים דגש בהסכם בין היתר, על אחריות היזם ואחריות הקבלן.
העברת דירה ללא תמורה היא העברה של נכס בין קרובי משפחה וללא תמורה כלשהי, במתנה גמורה. לפני שניגשים להליך של העברה ללא תמורה, אני תמיד נוהגת לבחון מספר דברים עם הלקוחות שלי, על מנת לדייק אותם ולפרוס בפניהם את מלוא האפשרויות שלהם, על מנת שבסופו של יום, יקבלו את ההחלטה המתאימה להם ביותר:
אם המוכר קיבל את הדירה לפני גיל 18, מניין שנות הצינון מתחילות מיום שמלאו לו 18 שנים.
ישנן הרבה קרקעות בהם הזכויות בין בעלי הקרקע הינם במוש”ע – כלומר, מספר בעלי חלקות סמוכות שהפכו לשותפים בחלקה אחת חדשה בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה. לדוגמא, מגרש בו ישנו דו משפחתי ומעלה כאשר כל בעלי הדירות על מגרש זה רשומות על אותו חלקה. יוצא שלכל אחד מבעלי הקרקע יש חלק בלתי מוגדר.
מקרים נוספים, בניין מגורים שקבלן בנה ולא השלים את הליך רישום הבית המשותף כמתחייב ממנו, בין אם כי מנסה להתנער מאחריות ובין אם כי פשט את הרגל.
מה עושים במקרים בהם הזכויות רשומות במוש”ע?
1. הסכם שיתוף זה ההליך השכיח ביותר. הסכם השיתוף נערך על ידי עורך דין מומחה בתחום אשר יכלול בתוכו את קשרי היחסים בין בעלי הזכויות בקרקע למניעת מחלוקות בעתיד וזאת בד בבד עם עריכת תשריט ע”י מודד מוסמך לביצוע הפרדה וחלוקה “בעין” של המגרש, בתשריט יוגדר לכל שכן את חלקו במגרש. את ההסכם שעורך עו”ד מטעם הדיירים והתשריט שערך המודד ומסמכים אחרים נוספים ובהתאם לדרישת הטאבו, כגון: אישורי מיסים, הסכמת הבנקים של בעלי הזכויות בקרקע וכדומה מגישים לטאבו ומבצעים רישום של הסכם השיתוף.
חשוב להדגיש כי הסכם שיתוף ניתן לרשום בטאבו בלבד ולא במנהל מקרקעי ישראל ולכן טרם הכניסה לתהליך, יש לבחון היכן מבוצע רישום בעלי הזכויות.
2. רישום בית משותף- זה הליך פרוצדורלי מורכב וארוך יותר ומתאפשר רק לאחר ביצוע פרצלציה. מדובר ב”דרך המלך״, והדרך הנכונה ביותר לרישום הזכויות כאשר בצורה הזאת כל בעל זכות נרשם בתת חלקה משלו.
הגעתי לגיתית אחרי נסיון מאכזב ביותר עם עולם עורכי הדין. האמת שאחרי זמן ממש קצר הבנתי שגיתית היא עורכת דין אחרת! ההקשבה שלה, הזמינות שלה, המענה שלה ומציאת פתרון לכל דילמה שעלתה, המקצועיות שלה ובעיקר בעיקר האנושיות שבה היו מעבר לציפיות שלי. כמובן שמאז גיתית איתי בכל נושא שקשור לעריכת דין. ממליצה בחום על גיתית!
חווייה מעולה עם גיתית המקסימה שליוותה אותנו בתהליך רכישת בית. תמיד זמינה לכל שאלה. הכל נעשה בצורה הכי מהירה, יעילה ומקצועית.
גיתית יקרה, רוצים להגיד לך תודה❤️ איזו בחירה נכונה עשינו כשבחרנו בך. כזאת מדהימה, סבלנית, קשובה, זמינה בכל שעה, נגישה, עונה לכל שאלה ודואגת שנבין הכל. כשרצינו לרכוש דירה בפרוייקט, הדבר הראשון היה לחפש עורך דין, לאחר חיפושים מעמיקים מצאנו אותך והרגשנו חיבור מיד! עדיין לא קיבלנו את הדירה ואת עדיין איתנו בתהליך, אבל את נותנת לנו תחושת ביטחון ושאין לנו מה לפחד, שיש לנו מישהי שלצידנו לאורך כל הדרך. תודה לך גיתית, שדאגת שהחוזה יהיה לטובתנו ,תודה על כל מה שעשית ועושה עדיין למעננו.
גיתית היקרה ליוותה אותנו בכל התהליך המייגע של רכישת דירה לא פחות ולא יותר עסקה בתוך המשפחה של ירושה מסורבלת. אנחנו מודים לך מקרב לב על היחס החם והאישי. הטיפול המסור והאנושי. האדיבות והמלחמות אין קץ בצדדים. תודה על האכפתיות מוקירים את הרגע שדרכינו הצטלבו. חיבוק! ❤️
2023 © כל הזכויות שמורות לעו״ד גיתית דבש
עיצוב ובניית העמוד ע״י רומית גפן רון
2023 © כל הזכויות שמורות לעו״ד גיתית דבש
עיצוב ובניית העמוד ע״י רומית גפן רון
